Come è noto, il Comune di Torino, con deliberazione del Consiglio comunale n. 21 del 20 febbraio 2001, ha modificato l’art. 41 del Regolamento Edilizio e l’art. 82 del Regolamento di Igiene, introducendo in entrambe le norme un comma del seguente letterale tenore: “in tutti i cortili esistenti, o di nuova edificazione, deve essere consentito il deposito delle biciclette di chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile”

Il quesito non è di facile soluzione per diverse ragioni: in primo luogo per la novità e la particolarità del caso; in secondo luogo per l’interferenza del diritto amministrativo sul diritto condominiale, infine per l’assenza di specifici precedenti giurisprudenziali.

Una corretta risoluzione del quesito non può prescindere da un esame della disciplina (amministrativa) dettata in tema di potestà regolamentare dei Comuni.

Lo stesso comma dell’art. 117 Cost. aggiunge peraltro che “ i Comuni, le Province e le Città metropolitane hanno potestà regolamentare in ordine alla disciplina dell’organizzazione e dello svolgimento delle funzioni loro attribuite”.

L’art. 2 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia ([3]), poi, testualmente recita “ i Comuni nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa di cui all’art. 3 del d.l.g.s. 18 agosto 2000 n. 267 disciplinano l’attività edilizia.

Infine, l’art. 4 di quest’ultimo Testo unico dispone che “ Il regolamento che i Comuni adottano ([4]) ai sensi dell’art. 2, 4° comma, deve ([5]) contenere la disciplina delle modalità costruttive degli immobili e delle pertinenze, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi”.

Tradizionalmente si distingue tra regolamenti cd. esecutivi - vale a dire emanati in esecuzione di norme di legge ([6]) - e regolamenti c.d. indipendenti - vale a dire emanati in materie non regolate da alcuna legge ([7]).

Secondo l’orientamento prevalente in dottrina i regolamenti rappresentano una fonte del diritto secondaria ([8]) in quanto gerarchicamente subordinati alla legge (ed agli altri atti aventi forza di legge; essi pertanto non possono mai stabilire norme contrarie alle disposizioni delle leggi (o degli altri atti aventi forza di legge)([9]). Ne discende che possono essere ritenuti legittimi solamente i regolamenti adottati secundum legem, mentre quelli adottati contra legem, vale a dire emanati in difformità ai principi stabiliti dalla legge, sono da ritenersi illegittimi.

I regolamenti illegittimi, a differenza delle leggi, non sono soggetti ad alcun controllo di legittimità, ma possono essere eventualmente disapplicati dal Giudice quando nel corso di un giudizio ne venga invocata l’applicazione.

Ciò premesso, il Comune di Torino, ritenendo, probabilmente, che la questione relativa alla possibilità (da parte dei condomini e/o inquilini) di posteggiare le biciclette nei cortili rientrasse nell’ambito della materia, di sua competenza, attinente l’attività edilizia (forse sotto il profilo della vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi, ha modificato l’art. 41 del Regolamento Edilizio e l’art. 82 del Regolamento di Igiene ([10]), introducendo in entrambe le norme il seguente comma: “in tutti i cortili esistenti, o di nuova edificazione, deve essere consentito il deposito delle biciclette di chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile”.

Chi si limiti ad una superficiale lettura delle predette norme regolamentari, potrebbe essere indotto a pensare che il Comune di Torino abbia inteso prescrivere l’obbligo di consentire il deposito delle biciclette indistintamente per tutti i cortili, cioè senza tener conto del regime giuridico cui il cortile stesso è sottoposto.

In realtà, nella prassi applicativa, il cortile può essere sottoposto a diversi regimi giuridici.

I casi più ricorrenti sono i seguenti:

a) cortile di proprietà comune a tutti i condomini

b) cortile di proprietà esclusiva di uno o più condomini (o di un terzo estraneo al condominio).

c) cortili di proprietà comune a tutti i condomini, ma, in tutto o in parte, di uso esclusivo di uno o alcuni soli di essi.

A parere di chi scrive la soluzione al quesito è diversa a seconda che si presenti l’una piuttosto che l’altra delle tre diverse situazioni.

a) Caso del cortile comune a tutti i condomini.

Come è noto, ai sensi e per gli effetti di cui all’art.. 1117 c.c., “ i cortili e le altre parti dell’edificio che servono all’uso ed al godimento di tutti i condomini” si devono ritenere comuni “ salvo che il contrario risulti dal titolo”. In altri termini, il cortile, se gli atti di acquisto ed il regolamento di condominio non ne attribuiscono ad alcun condomino né la proprietà esclusiva, nè la titolarità di diritti reali minori (cd. parziarii), è da ritenersi comune a tutti i condomini; e ciò non solo in quanto espressamente citato dall’art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio, ma anche - e soprattutto - in quanto per sua natura destinato all’uso ed al godimento di tutti i condomini.

Le norme regolamentari de quo, riconoscendo il diritto di posteggiare le biciclette a chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile (condominiale) altro non fanno che applicare il principio generale espresso in materia di comunione e condominio dall’art. 1102 cod. civ. (rubricato “uso della cosa comune”) secondo cui “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Va da sè che la potestà regolamentare del Comune viene, in questo caso, esercitata secundum legem e, dunque, legittimamente.

b) Caso del cortile di proprietà esclusiva di un solo condomino (o, addirittura, di un terzo).

Può darsi il diverso caso in cui dal titolo risulti, invece, che il cortile di uno o più edifici appartenga in proprietà esclusiva ad un condomino (od ad un terzo estraneo al condominio).

In tal caso le norme regolamentari de quo non possono trovare applicazione sia per ragioni connesse alla formulazione stessa della norma, sia per ragioni riconducibili ai limiti posti dall’ordinamento giuridico alla potestà normativa regolamentare dei Comuni.

Innanzitutto, le predette norme regolamentari evidenziano come il posteggio debba essere consentito “solo a chi abita e lavora nei numeri civici collegati al cortile”.

Utilizzando tale ultima espressione (ed in particolare il termine “collegati”) il Comune pare aver inteso limitare l’applicazione della norma solo ed esclusivamente ai cortili condominiali in senso proprio intendendosi per tali quelli che, per l’appunto, essendo parti comuni dell’edificio, servono all’uso ed al godimento di tutti i condomini.

Ed invero quando il cortile appartiene in proprietà esclusiva ad un condomino (o peggio ancora ad un terzo estraneo al condominio), viene meno il requisito del collegamento tra detto cortile ed i numeri civici in cui abitano o lavorano coloro che necessitano di depositare le biciclette. In altri termini cessa la relazione latu sensu “pertinenziale” tra il cortile ed il resto del Condominio che giustifica l’applicazione della regola nel caso sub a), relazione che viene mantenuta, al limite, solamente con l’unità immobiliare di proprietà esclusiva del condomino titolare del diritto di proprietà esclusiva sul cortile.

In altri termini una siffatta interpretazione conseguirebbe il risultato di limitare il diritto del legittimo proprietario di godere e disporre della cosa propria in modo pieno e esclusivo per favorire, ingiustificatamente, terzi che non vantano alcun diritto su detto cortile. Le citate norme regolamentari, così interpretate, sarebbero da ritenersi illegittime ed, in quanto tali, potrebbero essere disapplicate dal Giudice.

D’altra parte si consideri che lo stesso Consiglio Comunale di Torino si è sentito in dovere di precisare che scopo dichiarato del suo provvedimento era, semplicemente, quello di evitare che alcuni regolamenti di condominio potessero imporre il divieto di ricovero delle biciclette nei cortili e non certamente quello di introdurre dei limiti al diritto di proprietà ovvero alle facoltà che spettano ai proprietari ([11]).

E’ intuitivo che quest’ultimo caso si pone in una situazione, per così dire, intermedia tra quelle poc’anzi esaminate ai punti a) e b); infatti in questo caso non abbiamo a che fare né con una comproprietà “perfetta” tra tutti i condomini, né con una proprietà esclusiva, bensì con un cortile comune a tutti i condomini sul quale, peraltro, uno o più di essi vantano un diritto di uso esclusivo.

Lasciando da parte ogni approfondimento in merito all’esatta configurazione giuridica del diritto (reale) di c.d. “uso esclusivo” del cortile ([12]), pare a chi scrive che il caso in esame sia assimilabile a quello del cortile di proprietà esclusiva di un condomino. Anche in questo caso, invero, stante il riconoscimento del carattere esclusivo dell’uso del cortile, vengono meno il necessario requisito del collegamento tra il cortile ed i numeri civici in cui abitano o lavorano coloro che intendono posteggiarvi le biciclette e la relazione, latu sensu, “pertinenziale” tra detto cortile ed il resto del Condominio.

Anche in questo caso una diversa interpretazione sarebbe da ritenersi contra legem (e dunque illegittima) in quanto diretta ad assicurare il risultato di comprimere, in contrasto con le norme di legge in materia di diritti reali, la pienezza e, soprattutto, l’esclusività del diritto reale (parziario) di uso, per l’appunto esclusivo, del cortile condominiale con conseguente illegittimità della norma regolamentare e sempre possibile disapplicazione da parte del Giudice.

A ciò si aggiunga che ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1372 cod. civ. “ il contratto ha forza di legge tra le parti” per cui pare impossibile che i condomini che hanno accettato, stipulando gli atti di vendita ed accettando il regolamento contrattuale di condominio nelle debite forme scritte, di concedere l’uso esclusivo del cortile (o di qualsivoglia altra parte comune dell’edificio) possano, invocando l’applicazione di una normativa regolamentare comunale, come detto, subordinata alla legge, pretendere una compressione, sia pur solo parziale, di detto diritto di uso esclusivo e vantare diritti (quale quello di posteggiare biciclette) a cui, contrattualmente, hanno espressamente rinunciato.

Avv. Marco Andrighetti Formaggini

([3]) D.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 e successive modificazioni.

([4]) L’espressione “i comuni adottano” non indica una facoltà, bensì un obbligo. I Comuni, cioè, devono adottare il regolamento edilizio.

([6]) Anche se oggi si dubita che i regolamenti di esecuzione possano essere emanati fuori dei casi in cui la legge stessa abbia previsto, per la propria esecuzione, l’emanazione di un apposito regolamento (cfr . in tal senso PIZZORUSSO, Fonti del diritto, in Commentario del cod. civ., Bologna-Roma, 1977, p.6 ss ).

([7]) Occorre peraltro segnalare che i più dubitano della legittimità del potere regolamentare indipendente, che si traduce in virtuale potere legislativo del governo, in violazione delle prerogative costituzionali del parlamento, oltre che della Corte costituzionale, giacchè i regolamenti sfuggono al controllo di legittimità della Corte (cfr. F. GALGANO, Diritto civile e commerciale, volume primo, 1990, Padova Cedam ).

([8]) Sul regolamento come fonte locale del diritto nel sistema delle fonti cfr. F. GALGANO, Diritto civile e commerciale, volume primo, 1990, Padova Cedam; BIN R. e PITRUZZELLA G., Diritto Costituzionale, Giappichelli, Torino; CENTOFANTI N., Diritto urbanistico, 2008, Cedam, Padova; MAZZONI P., Diritto urbanistico, Giuffrè, Milano; ITALIA V., Testo unico sull’edilizia, 2003,pag. 50, Giuffrè, Milano.

([9]) Cfr. espressamente sul punto art. 4 delle disposizioni sulla legge in generale nonché il disposto dell’ art. 7 del Testo Unico dell’ordinamento degli enti locali nella parte in cui impone al regolamento di rispettare “ i principi fissati dalla legge”.

([10]) Meno chiara appare la ragione per la quale la questione biciclette nel cortile riguarderebbe la materia, sempre di competenza del Comune, dell’igiene.

([12]) Si potrebbe discutere, a seconda del modo con cui sono formulate in concreto le clausole costitutive del diritto negli atti di acquisto, se si tratti di un vero e proprio diritto di uso ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1021 cod. civ. con conseguentemente applicabilità ex art. 1026 cod. civ. delle norme in materia di usufrutto (ed in particolare dell’art 979 cod. civ.) oppure di una servitù avente il contenuto del diritto d’uso con conseguente applicazione delle diverse norme dettate in materia di servitù.