Tribunale Roma, Sez. V (Sent.), 22.02.2012: La disciplina delle distanze (e della servitù) si pone in posizione subordinata rispetto a quella condominiale

Scritto da 
Categoria Distanze

Giudice Unico dott. Cosimini Antonio

In ambito condominiale la disciplina relativa alle distanze (ed in genere alle servitù) si pone in posizione subordinata nel senso che nel caso di contrasto tra le due discipline la prevalenza va data a quella condominiale non potendosi altrimenti trovare applicazione le norme condominiali sull'utilizzo delle cose comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. ed anche 1120 c.c..

Vai alle norme richiamate

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

ma via (...) (zona via (...) dopo il G. R. A. Quartiere (...)) con i rispettivi accessi tutti sul fronte strada della via (...) per il cancelletto di ingresso dell'attore (int. 4); al civ. n. 59 per i convenuti Ad. - Ve. - Fe. (int. 3); e infine al civ. n. 61 per i convenuti Di. - Ma.Or. (int. 2); oltre ad un limitrofo cancello carrabile al civ. n. 63 sempre di questi ultimi convenuti.

Ora, con l'atto di citazione 24 aprile 2007 l'Ing. Te. conveniva i suddetti convenuti tutti innanzi l'intestato Tribunale onde sentirli condannare al ripristino dello stato antecedente dei luoghi con rimozione ed abbattimento di quegli interventi ed opere illegittime effettuate dagli stessi in riguardo delle parti comuni del fabbricato plurifamigliare.

In particolare denunciava la installazione di numerosi e grossi condizionatori d'aria sulla facciata esterna del fabbricato stesso; altresì la costruzione di un lungo porticato sulla stessa facciata dell'edificio, sul fronte strada; ancora l'abbattimento di parte del muro di recinzione al fine di installarvi un cancello per passo carraio con pavimentazione interna del giardino a fini di parcheggio; installazione di ancora un rumoroso condizionatore d'aria, ma questa volta a ridosso e sul confine con l'abitazione di esso attore; ed altresì la costruzione di ulteriore tettoia tipo gazebo o pergola con graticci in legno utilizzata non già come stenditoio ma come ricreazione con tanto di forno tipo prefabbricato, insita nella parte più esterna del giardino ed ad una distanza di appena due metri dalla proprietà dell'attore.

Insisteva come detto per la demolizione di ogni opera e riduzione al pristino stato, con i danni e le spese di causa.

I convenuti tutti costituitisi contestavano a fondo ogni asserzione e rappresentazione.

Esponevano che i condizionatori così come le tettoie contrariamente a quanto sostenuto dall'attore non comportavano alcuna alterazione dell'estetica, anche perché l'abitazione di quegli era situata in posizione opposta; che le opere erano state tutte denunciate alla Sezione Urbanistica e così pure per il cancello carrabile che comunque non contrastava con la disciplina condominiale, tenutosi conto che comunque, anche in assenza di qualsivoglia riconoscimento o regolamento apposito, le costruzioni in questione erano da rapportarsi ad un complesso condominiale.

Incardinatosi il processo, alla Udienza veniva disposta relazione di C.T. di Ufficio in esito alla quale (Ing. Do.Mo.), ritenutasene la evasività e laconicità ne veniva disposta ed espletata un'altra nella persona dell'Arch. Fa.Be.

Depositata la ritenuta documentazione delle parti con corredo anche di varia documentazione Urbanistica, fotografica e controtecnica la causa previa loro assegnazione dei termini conclusivi defensionali veniva trattenuta per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

E' opportuno subito chiarire una questione che può ingenerare confusione.

Le prescrizioni urbanistiche della P.A. nel caso il Comune di Roma si esauriscono nello stesso rapporto di carattere pubblicistico e non si estendono ai rapporti tra i privati.

La eventuale presenza di una concessione a costruire o l'intervento o meno di una c.d. sanatoria non eliminano la violazione delle norme codicistiche che regolano i rapporti tra privati perché il diritto amministrativo per definizione (salvo istituti particolari) non interferisce con i diritti soggettivi.

Le continue varianti ai Piani Regolatori o le eventuali concessioni in sanatoria rispondono a criteri affatto diversi anche di natura discrezionalistica e non sono pertanto in grado di interferire in quelli che sono i diritti soggettivi garantiti. (cfr Cassaz. Sez. Un. n. 333 del 12 giugno 99; Cassaz. n. 13639 del 13 ottobre 2000).

Bisogna altresì affrontare subito una ulteriore precisazione.

Da un mero punto di vista dottrinale (ma anche normativo) il Condominio non è che una forma di comunione un po' particolare; esso è disciplinato come tale dalle norme codicistiche fermo l'espresso richiamo di cui all'art. 1139 c.c.

Bisogna poi tenere presente considerata la impressione (ma forse sbagliata) di una certa confusione, che proprio nell'ambito condominiale è stata sempre oggetto di discussione l'ammissibilità della normativa in tema di servitù o distanze, ove dai più e dalla miglior Giurisprudenza ne viene negata la sussistenza in virtù di varie complesse considerazioni prima fra tutte il fondamento del nemini res sua servit.

Ciò posto bisogna procedere alla gradata analisi degli interventi e delle doglianze di cui alla presente controversia. Prendendo le mosse dalle tettoie edificate dai convenuti tanto nella proprietà int. 3 Ad. - Ve., quanto in quella int.2 Di. - Or. bisogna dire che per quanto riguarda l'aspetto estetico le due Relazioni Peritali espletate si pongono tra loro in posizioni diametrali opposte, il primo Perito Ing. Mo. ritenendo in generale comportare un'alterazione dell'estetica, mentre il secondo, l'Arch. Fa.Be. reputando le stesse tettoie integrarsi adeguatamente. Di fronte a tanta contraddizione non rimane al Giudicante che prendere decisamente in mano la situazione e tuttavia bisogna dire che stando alle complessive descrizioni tecniche ed alle fotografie tutte in atti, l'impatto che se ne ricava non appare così negativo come preteso.

Il porticato è stato costruito con cura; è pressocchè tutto in legno e della stessa profondità del marciapiedino; il colore è simile a quello generale del complesso.

Un porticato non è mai una nota stonata in una villetta, tant'è vero che tutti sappiamo che le più belle ville ne sono in genere dotate. Bisogna poi considerare che una siffatta installazione riesce a rendere una certa riservatezza o privacy come si dice oggi, nei due sensi contrapposti, per i convenuti che possono in certo senso defilarsi e per l'attore stesso che non ne è costretto a scorgerne le attività quotidiane.

Per ciò che concerne la questione delle distanze che sembra involgere il portico eretto nella villetta int. 3 (civ. n. 59) dei convenuti Ad. - Ve., il problema non si pone.

In ordine alla vera e propria misurazione geometrica, l'arretramento si ridurrebbe a poco più di un palmo di mano stando al secondo rilevamento quello dell'arch. Be., tanto da rendere insignificante la doglianza sia per la sua minimezza e sia pure per l'eventuale facilità di riduzione.

Ma il problema non è quello.

Sappiamo scolasticamente che in ambito condominiale la disciplina relativa alle distanze (ed in genere alle servitù) si pone in posizione subordinata nel senso che nel caso di contrasto tra le due discipline la prevalenza va data a quella condominiale non potendosi altrimenti trovare applicazione le norme condominiali sull'utilizzo delle cose comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. ed anche 1120 cit. (Cassazione del 14/04/2004 n.7044)

Al riguardo in generale si ritiene che l'utilizzazione dei muri comuni (nella parte corrispondente ai propri appartamenti) non impedisca la trasformazione in pensiline ai sensi dell'art. 1102 ovvero 1122 c.c. a condizione dell'estetica (il cui nocumento è stato qui escluso) ovvero della statica o della fruizione di aria o luce, tutte cose nel caso insussistenti. Si veda la Cassaz. n. 10704 del 14 dicembre 1994.

La relativa domanda sul punto deve essere disattesa e la tettoia o porticato elevato da tutti i convenuti deve essere considerato conforme alle norme codicistiche sulla comunione o sul condominio applicabili tra loro alternativamente o congiuntamente per espressa disposizione del Codice.

Diverse sono le considerazioni per il gazebo o pergola all'interno del giardino dei medesimi convenuti descritto come stenditoio; questa opera non può infatti essere consentita.

Essa si trova ad una distanza troppo ridotta dalla proprietà int. 4 dell'attore (poco più di due metri).

Bisogna notare che nonostante l'espletamento di due Perizie d'Ufficio; nonostante gli abbondanti scritti delle parti e le controperizie non è stato spiegato al Giudice dove si trovi la proprietà dell'attore. Dalle poche righe al riguardo della comparsa conclusionale dei convenuti Ad. - Ve. si arguisce trovarsi sul retro di quella dei convenuti; se così fosse la c.d. Pe. quegli non la scorgerebbe neppure.

Tuttavia questo manufatto è ben visibile dal vialetto di accesso alla abitazione di quegli (civ. n. 57) vialetto che è perpendicolo alla via (...) ed è parallelo nella parte finale, al casottino stesso ed altresì per la sua altezza (quasi due metri e mezzo) si presenta piuttosto invasivo.

Ritiene il Giudicante che l'inutile manufatto costituisca una deturpazione visiva se non per chi si trovi sul fronte stradale, certamente per l'istante quando si trovi a percorrere il suo vialetto di accesso (lungo più di dieci metri) e come tale debba essere rimosso con totale demolizione.

La stessa sorte va riservata al condizionatore d'aria apposto attaccato al muro dei convenuti ma proprio sulla linea di confine con la proprietà dell'attore a stretto ridosso della sua porta d'accesso. Non è un piccolo macchinario essendo largo 60 centimetri; costituisce per chi esce di casa dall'attore un certo brutto impatto ed è certamente rumoroso posto che l'esperienza diretta del Giudicante comporta che per quanta pubblicità si faccia questi macchinari sono comunque fastidiosi e fonte di vibrazioni proprio all'interno. Esso è in grado di generare dunque fastidio per quegli e ne deve essere ordinata la rimozione e comunque lo spostamento in una zona per così dire sottovento alla proprietà dell'attore. Tutti gli altri condizionatori possono essere invece lasciati in loco, intanto perché non sono in grado per il loro posizionamento di arrecare rumore, scarichi e vibrazioni all'interno dell'abitazione attorea ed inoltre non potendosi in loro intravvedere una effettiva alterazione del decoro dell'edificio in quanto al giorno d'oggi vi è una vera, inflazione di tali meccanismi pur così apportatori di numerosi nocumenti, tale che un Giudicante non ne può ordinare tranquillamente la loro rimozione solo per motivi estetici.

Non rimane che occuparci della questione del cancello carrabile, prescindendo da quella relativa al piccolo foro sul muro perimetrale, trattandosi di questione minima senz'altro consentibile non comportando alcun danno a nessuno.

Il detto cancello dunque, di dimensioni carrabili, è stato aperto abbattendo una proporzionale parte di muretto di recinzione al civ. n. 63 al termine del complesso in fondo alla discesa, adiacente alla proprietà int. 2 (civ. n. 61) dei convenuti Di. - Ma.Or. ed al loro servizio.

L'installazione di questo cancello non è stata da nessuno smentita tant'è che gli stessi convenuti prendono posizione su di esso sostenendone la regolarità urbanistica per regolare denuncia detta DIA.

Senonchè come abbiamo già visto le questioni urbanistiche non rilevano ai fini dei rapporti tra privati che sono tra di loro tenuti al rispetto reciproco delle norme della proprietà.

E tuttavia l'opera può essere qui consentita perché non si pone in contrasto con la utilizzazione condominiale delle cose comuni, in questo caso il muretto di recinzione (si tratta di un muretto di circa un metro e mezzo di altezza sormontato da ringhiera e che segue tutto il terreno in leggero declivio).

La Giurisprudenza al riguardo infatti non è allineata su quelle posizioni pretese dall'attore.

Non viene ritenuta illegittima infatti l'apertura di un varco nel muro comune con accesso a zone di proprietà esclusiva e ricomprese sempre nello stesso comprensorio, e ciò al fine di aumentare lo sfruttamento e il godimento della cosa.

I comproprietari possono utilizzare i muri comuni aprendo nuove finestre o varchi e ciò ai sensi dell'art. 1102 C.c. tutto ciò sempre alla condizione del rispetto della estetica di tutto il complesso nell'insieme e di non creare problemi di statica o di intralcio per gli altri comproprietari; Cfr. ad es. Cassaz. n. 360 del 26.01.1995. Tutte situazioni nel caso insussistenti perché l'apertura di questo varco non può comportare per l'attore nessun nocumento di alcun genere.

La domanda sul punto deve essere respinta ritenendosi la legittimità del varco e relativo annesso cancello.

La eventuale violazione delle clausole del contratto di obbligazioni con il Comune di Roma non appartiene alla competenza del Giudice Ordinario potendo essere sempre quest'ultimo sollecitato, il Comune, ad intervenire con i mezzi amministrativi a sua disposizione.

E' del tutto inconferente la richiesta di trasmissione degli atti alla Procura Penale.

Abbiamo già spiegato che le disposizioni della P.A. di carattere urbanistico non hanno rilievo né influenza sulla presente questione privatistica, avendo questo Giudice motivato le sue decisioni sulla base del rispetto delle norme di proprietà.

Qualsiasi eventuale concessione in sanatoria, qualsiasi documentazione connessa a tali pratiche non ha influenzato questa decisione ed anzi non sono neppure state prese in decisiva considerazione.

Gli eventuali interventi lesivi di tale indole non appartengono dunque a questa decisione e pertanto la parte interessata potrà sempre personalmente sporgere le ritenute denunce penali.

Considerato l'andamento di tutta la vicenda processuale, le spese di causa vanno tutte compensate per l'intero.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma come sopra intestato nel rito monocratico, definitivamente pronunciando sulle domande tutte come sopra proposte, ogni altra e diversa richiesta ed impostazione reietta così decide:

- A parziale accoglimento della domanda;

- Dichiara legittime e conformi a regime condominiale l'innalzamento delle tettoie a porticato addossate lungo le proprietà dei convenuti;

- Respinge pertanto la domanda attorea di demolizione;

- Ritenuta la invasività e rumorosità del compressore esterno di aria condizionata a ridosso del confine della proprietà dell'attore, ordina ai convenuti dell'int. 3) Ad.Ma. - Ve.El. - Fe.Ge. la immediata rimozione ed asporto di tale condizionatore d'aria con obbligo di suo eventuale reinserimento in zona diametralmente opposta alla proprietà dell'attore;

- Condanna gli stessi convenuti alla immediata rimozione e demolizione della c.d. pergola o tettoia posta all'interno del loro giardino con funzione detta di essicatoio, perché troppo a ridosso della proprietà dell'attore e quindi troppo invasiva in termini di estetica e visuale;

- Respinge la domanda di rimozione degli altri condizionatori d'aria sul fronte strada perché di nessun nocumento per l'attore e di nessun impatto negativo tenutosi conto anche della pletora di tali macchinari in zona;

- Respinge la domanda di chiusura del varco sul muro di recinzione all'altezza della proprietà dei convenuti Di. - Ma.Or. e rimozione del cancello carrabile perché non in contrasto con l'utilizzazione codicistica dei beni in comproprietà;

- Rigetta per il resto ogni altra richiesta, danni compresi perché di questi non se ne ravvisa neppure una parvenza;

- Atteso l'esito di tutta la vicenda, compensa interamente fra tutte le parti tutte le spese di causa;

- La rimozione delle opere lesive come sopra, dovrà avvenire a termini dell'atto di precetto autorizzandosi fin d'ora l'attore, in caso di inottemperanza, ad eseguire direttamente la detta rimozione a spese e danni dei convenuti inerenti di cui all'int. 3) civ. n. 59.

Pone le spese di tutte le C.T.U. a carico di un terzo per l'attore e per i restanti due terzi a carico dei convenuti tutti in solido.

Letto 2312 volte
Pubblicato in Distanze