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Cassazione Civile, 30.10.2008 n 26061: Non è consentito assumere come dato di comune esperienza che il conduttore è frequentemente inadempiente ed escludere la serietà della trattativa con un aspirante conduttore

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Ai fini della valutazione della concreta, effettiva possibilita' del locatore di locare a terzi, a condizioni piu' favorevoli, l'immobile tardivamente restituitogli dal conduttore e, dunque, della sussistenza del maggior danno di cui all'art. 1591 c.c., non e' consentito assumere come dato di comune esperienza che il conduttore e' frequentemente inadempiente ed escludere, per tale ragione, la serieta' della trattativa intercorsa con un aspirante conduttore

 

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PREMESSO IN FATTO

 

che con sentenza n. 603 del 1992 il pretore di Napoli dichiaro' cessata alla data del 28.2.1991 la locazione di un appartamento sito in (OMISSIS), locato a scopo abitativo da D.S.V. a R.G. al canone di circa L. 500.000 mensili, e fisso' al (OMISSIS) la data dell'esecuzione del rilascio;

 

che, a seguito di esecuzione forzata, l'immobile fu restituito in data (OMISSIS);

 

che il locatore D.S. agi' giudizialmente nei confronti del conduttore R. per il risarcimento del danno da ritardata consegna, assumendo che l'immobile avrebbe potuto essere locato al canone di mercato di L. 4.500.000 e sostenendo di aver avuto un offerta in tal senso nel periodo immediatamente precedente la scadenza contrattuale;

 

che, con sentenza in data 11.2.2002, l'adito tribunale di Napoli accolse la domanda limitatamente alla maggiorazione del 20% (L. n. 431 del 1998, ex art. 6) del canone dovuto sino alla data fissata dal giudice per il rilascio ((OMISSIS)) e la respinse per il resto;

 

che la corte d'appello di Napoli ha respinto il gravame del locatore con sentenza n. 1881/2004 affermando che "la speciale maggiorazione del 20/% sul canone spettante, a norma dell'art. 1 bis della Legge Proroga Sfratti 21 febbraio 1989, n. 61, di conv. del D.L. 30 dicembre 1998, n. 551, non esclude l'ulteriore risarcibilita', ai sensi dell'art. 1591 c.c., durante la proroga legale dello sfratto, restando normalmente applicabile, fuori di tale arco, l'art. 1591 c.c., sulla risarcibilita' del maggior danno da ritardata consegna" (pagina 3, in fine, e 4, inizio), ma conclusivamente ritenendo che il provato interesse manifestato da un terzo a prendere in locazione l'immobile ad un canone di L. 4.500.000 non fosse sufficiente ai fini dell'accoglimento della domanda poiche', non avendo il terzo potuto prendere visione dell'appartamento che aveva intenzione di adibire a studio di dottore commercialista, il suo interesse andava riguardato "come fatto intenzionale inespresso" e non come "intenzione espressa" (pagina 7, ultime quattro righe e pagina 8, prime 5 righe);

 

che avverso detta sentenza ricorre per cassazione il D.S., affidandosi ad un unico motivo cui resiste con controricorso il R..

 

RITENUTO IN DIRITTO

 

che il ricorso - col quale sono dedotte violazione e falsa applicazione degli artt. 1591 e 2697 c.c., nonche' motivazione insufficiente e contraddittoria su un punto decisivo della controversia - e' manifestamente fondato;

 

che, invero, in un contesto connotato dalla prova che il teste D. G. aveva cercato ed avuto contatti col D.S., preso visione della planimetria dell'appartamento, concordato un canone di massima di L. 4.500.000 mensili, ed appreso poi che il contratto non poteva essere concluso in quanto il conduttore R. non aveva rilasciato l'immobile al D.S. stesso, la corte d'appello ha tuttavia:

 

1) ritenuto che fosse inverosimile che il locatore fosse in grado di pattuire piu' favorevoli condizioni in relazione alla indisponibilita' del conduttore a rilasciare l'immobile (pagina 4, in fine), e tanto e' del tutto privo di senso logico, giacche', secondo le regole di comune esperienza, e' perfettamente in linea con un comportamento ordinariamente avveduto che un nuovo conduttore venga dal locatore ricercato prima della scadenza contrattuale, non essendogli certo inibito uniformare il proprio comportamento all'aspettativa che le obbligazioni altrui vengano adempiute;

 

2) opinato che condizione imprescindibile di una trattativa prodromica alla conclusione di un contratto di locazione sia la visione effettiva del cespite da parte dell'aspirante conduttore (pagina 5 della sentenza), e tanto e' del tutto apodittico, essendo invece conforme alle regole di comune esperienza che un contratto di locazione sia concluso dopo la effettiva visita dell'immobile, non anche che la impossibilita' di effettuarla precluda l'apertura di una trattativa;

 

3) considerato rilevante che l'aspirante conduttore non avesse versato una caparra o assunto un impegno, cosi' omettendo di considerare che caparra ed impegno presuppongono la conclusione di un contratto e non la coltivazione di una trattativa in vista del

 

perfezionamento dell'accordo;

 

4) bensi' correttamente ritenuto che la responsabilita' dell'inadempimento debba ricadere sul conduttore inadempiente e, peraltro, contraddittoriamente affermato che, essendo il conduttore normalmente inadempiente sul piano del rispetto del tempo della restituzione, di tanto avrebbero dovuto tener conto il locatore ed il terzo, sicche' questi non poteva avere avuto la reale intenzione di divenire conduttore (pagina 7), in tal modo erigendo l'aspettativa di inadempimento a canone valutativo dei comportamenti, in contrasto con i fondamentali principi che regolano le obbligazioni contrattuali ed i presupposti della responsabilita' contemplata dall'art. 1591 c.c.;

 

che la sentenza va dunque cassata con rinvio alla stessa corte d'appello in diversa composizione perche' rivaluti il merito (e proceda anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita') in applicazione del principio secondo il quale "ai fini della valutazione della concreta, effettiva possibilita' del locatore di locare a terzi, a condizioni piu' favorevoli, l'immobile tardivamente restituitogli dal conduttore e, dunque, della sussistenza del maggior danno di cui all'art. 1591 c.c., non e' consentito assumere come dato di comune esperienza che il conduttore e' frequentemente inadempiente ed escludere, per tale ragione, la serieta' della trattativa intercorsa con un aspirante conduttore".

 

P.Q.M.

 

LA CORTE DI CASSAZIONE

 

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita', alla corte d'appello di Napoli in diversa composizione.

 

Cosi' deciso in Roma, il 26 settembre 2008.

 

Depositato in Cancelleria il 30 ottobre 2008

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Pubblicato in Contratto di locazione