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Cassazione Civile, 28.06.2010, n. 15365: La clausola risolutiva espressa non è vessatoria

Scritto da 

(Presidente Dott. Di Nanni Luigi Francesco, Relatore Dott. Federico Giovanni)

La clausola risolutiva espressa, secondo la quale i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite, non deve essere approvata per iscritto a norma dell'art. 1341 c.c., in quanto non particolarmente onerosa

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 26.3/5.4.04 il Tribunale di Milano, con riferimento ad un contratto di locazione ad uso commerciale sito in Milano ed intercorrente tra i proprietari I.G. e C.I. e la conduttrice I.C. s.r.l., accertava in Euro 3.974,90 la morosità di quest'ultima nel pagamento degli oneri accessori relativi al 2002 e condannava la medesima al pagamento di detto importo, ritenendo invece inoperante la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto ed invocata dai locatori.

Quest'ultimi appellavano la sentenza suddetta, mentre la locataria resisteva al gravame e proponeva anche appello incidentale.

Con sentenza depositata il 9.6.06 la Corte d'appello di Milano, in riforma dell'impugnata sentenza, dichiarava risolto il contratto di locazione ex art. 1456 c.c., condannando la conduttrice al rilascio dell'immobile per il (OMISSIS) e dichiarava inammissibile l'appello incidentale.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l'I.C. , con tre motivi, mentre gli intimati hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione della L. n. 392 del 1978, art. 9, ed omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione delle risultanze processuali ex artt. 115, 116 e 132 c.p.c., e art. 118 disp. att. c.p.c., nonchè sulla valutazione e sull'onere della prova ex art. 2697 c.c..

Con il secondo motivo deduce "manifesta illogicità e contraddittorietà della sentenza per violazione o falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 3, in ordine alla validità della clausola n. 3 relativa all'obbligo di corresponsione degli oneri accessori".

Con il terzo motivo lamenta "manifesta illogicità e contraddittorietà della sentenza per violazione o falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 3; omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione della interpretazione delle risultanze istruttorie e processuali di cui agli artt. 115, 116, 132 c.p.c., e art. 118 disp. att. e disp. trans., e dell'art. 2697 c.c., in ordine alla validità e vessatorietà della clausola risolutiva espressa indicata con il n. 5 nel contratto di locazione inter partes".

I motivi in questione risultano corredati dei quesiti di diritto richiesti dall'art. 366 bis c.p.c..

1. I primi due motivi, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro stretta connessione, vanno dichiarati inammissibili.

Infatti, come ha esattamente rilevato la sentenza impugnata, a seguito della dichiarazione d'inammissibilità dell'appello incidentale, proposto con comparsa depositata il 22.5.2005 e quindi meno di dieci giorni prima del termine previsto dall'art. 436 c.p.c., e non notificata, devono ritenersi passate in giudicato le statuizioni della sentenza di primo grado del Tribunale di Milano, con le quali, da una parte, è stata accertata in Euro 3.974,90 la morosità dell'I.C. nel pagamento degli oneri accessori relativi all'anno 2002 e, dall'altra, è stata invece sancita la piena validità della clausola n. 3 del contratto di locazione, che prevedeva la corresponsione degli oneri accessori mediante acconti rateali e successivo conguaglio.

2. Il terzo motivo non è fondato.

Va rilevato, in primo luogo, che la Corte di merito ha spiegato, con motivazione logica ed ineccepibile, le ragioni con le quali ha giustificato la propria decisione di disattendere la precedente statuizione del primo giudice, che aveva ritenuto sussistente la volontà dei locatori di derogare alla clausola risolutiva espressa prevista dalla clausola n. 5 del contratto, facendo correttamente riferimento sia alla circostanza che, in ordine al mancato pagamento degli oneri accessori per gli anni precedenti, i locatori avevano reagito con l'intimazione di due sfratti per morosità e la proposizione di un ricorso ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c., per la risoluzione del contratto, fondato proprio sulla clausola risolutiva espressa, e sia al fatto che dalle risultanze processuali non era emerso alcun elemento comprovante che tra le parti si fosse ormai affermata una prassi derogativa giustificata dal comportamento tollerante dei locatori medesimi.

2.1. Giustamente poi i giudici d'appello hanno disatteso la statuizione della sentenza di primo grado che aveva ritenuto inoperante la clausola risolutiva espressa, stante la sua nullità in quanto non approvata specificamente dalla conduttrice.

Infatti, anche se la sentenza impugnata ha escluso il carattere vessatorio della clausola in parola richiamando un precedente di questa Corte assai risalente nel tempo (Cass. n. 1227/68), si rileva che l'orientamento espresso in tale arresto risulta confermato anche in decisioni molto più recenti (v. Cass. 3^, 3.7.2000, n. 8881), che hanno ritenuto che la clausola risolutiva espressa "non deve essere approvata per iscritto a norma dell'art. 1341 c.c., in quanto non particolarmente onerosa".

Senza contare poi che nel caso di specie risulta che la conduttrice "appose una specifica e separata sottoscrizione per approvare espressamente anche la clausola n. 5, appunto la clausola risolutiva espressa invocata dai locatori" (v. pagg. 9 - 10 della sentenza gravata, che ha rilevato anche che tale specifica approvazione della clausola è stata apposta non ad un modulo contrattuale di tipo standard o precostituito, ma confezionato ad hoc per la locazione di cui trattasi).

3. Il ricorso va, pertanto, respinto con la conseguente condanna della ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione in favore dei resistenti delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 2.500,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Sentenza pubblicata il 28 giugno 2010

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Pubblicato in Contratto di locazione