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Cassazione Civile, Sez. III, 29.09.2011, n. 19876: La dichiarazione del locatore non aver null'altro da pretendere dai conduttori non è da considerarsi una mera clausola di stile

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La dichiarazione del locatore non aver null'altro da pretendere dai conduttori a qualunque titolo e/o spesa passati e futuri relativamente alla locazione, non è da considerarsi una mera clausola di stile.

Sono infatti clausole di stile solo quelle espressioni generiche frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminazione rivelano la funzione di semplice completamento formale mentre non può considerarsi tale la clausola che abbia un concreto contenuto volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere dalle parti.

La detta rinuncia è invece precisa e circostanziata e comprende qualunque titolo o spesa passati o futuri relativi al rapporto locatizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata in data 18 ottobre 2004, M.P. conveniva in giudizio V.P. e B.C. esponendo che nel 1987 suo padre aveva concesso in locazione ai convenuti un appartamento in (OMISSIS); che nel (OMISSIS), dopo la morte del padre, aveva già intentato nei confronti dei convenuti una causa per risoluzione contrattuale e risarcimento dei danni arrecati all'immobile; che tale causa si era conclusa con una conciliazione in base alla quale i convenuti si erano impegnati a rilasciare l'immobile; che, entrata nell'appartamento, aveva avuto modo di verificare che dall'immobile erano stati asportati caldaia, termosifoni, porte, scuretti ed altro subendo danni per un importo di Euro 49.000.

Nel corso del giudizio, si costituivano i convenuti, i quali, dopo aver fatto presente di aver asportato soltanto beni di loro proprietà deducevano che all'atto della riconsegna dell'immobile la M. aveva sottoscritto una transazione in cui dichiarava di non aver nulla a pretendere.

In esito al giudizio, il Tribunale rigettava la domanda attrice ed avverso tale decisione la M. proponeva appello, definito con sentenza depositata in data 1 aprile 2009, con cui la Corte di Appello di Bologna rigettava l'impugnazione. Avverso la detta sentenza la M. ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in nove motivi, illustrato da memoria. Resistono con controricorso il V. e la B..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con la prima doglianza, deducendo il vizio di motivazione contraddittoria circa un punto decisivo della controversia, la ricorrente ha censurato la tesi della Corte di Appello, secondo cui la somma di Euro 7.500,00 da lei versata in sede conciliativa, non avrebbe costituito il compenso per le addizioni e migliorie apportate ma avrebbe invece costituito il corrispettivo della rinuncia alla domanda riconvenzionale, proposta dai conduttori, per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento di essa locatrice, la quale aveva richiesto il rilascio dell'immobile prima della scadenza.

Ed invero - e tali rilievi sostanziano la seconda e terza doglianza, articolate rispettivamente sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 1366 c.c. - la Corte territoriale, attribuendo al versamento della somma suddetta il significato di corrispettivo della rinuncia, come sopra specificato, avrebbe nel medesimo tempo violato i principi dell'interpretazione letterale e dell'interpretazione secondo buona fede previsti in materia di ermeneutica contrattuale.

I motivi, che vanno esaminati congiuntamente in quanto, sia pure sotto diversi ed articolati profili, prospettano l'unica censura concernente l'erroneità della interpretazione data dai giudici di seconde cure al versamento della somma di cui sopra, sono inammissibili. Ed invero, la ragione di inammissibilità deriva dal rilievo che le doglianze, come risulta di ovvia evidenza dalle espressioni usate dalla ricorrente, non concernono violazioni o false applicazioni del dettato normativo bensì la valutazione della realtà fattuale, come è stata operata dalla Corte di merito. In effetti, la ricorrente, si limita a contrapporre la propria interpretazione a quella datane dai giudici di seconde cure e mira ad un'ulteriore valutazione delle risultanze processuali, che non è consentita in sede di legittimità, spettando solo al giudice del merito valutare le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza. Con la conseguenza che deve ritenersi inammissibile la doglianza mediante la quale la parte ricorrente, pur deducendo formalmente un vizio di legittimità o anche un vizio motivazionale, avanza, nella sostanza delle cose, così come nel caso di specie, un'ulteriore istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalità del giudizio di cassazione.

E ciò, senza considerare che, in materia di ermeneutica contrattuale, è censurabile in sede di legittimità soltanto la determinazione dei criteri generali ed astratti da applicare al caso concreto, mentre costituisce accertamento di fatto, come tale incensurabile in detta sede, se sorretto da motivazione adeguata ed immune da vizi logici e giuridici, la valutazione delle risultanze processuali. Inoltre, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, il vizio di motivazione, sotto il profilo della contraddittorieta della medesima, può dirsi sussistente solo quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (cfr. Cass. n. 29203/08, n. 9368/06, n. 2399/04). Tutto ciò premesso e considerato, va rilevato che la ricorrente non ha saputo indicare le ragioni secondo le quali sarebbero stati violati i criteri ermeneutici indicati così come non ha saputo evidenziare effettive contraddizioni nel percorso motivazionale della sentenza impugnata.

Passando all'esame delle successive censure, va osservato che la quarta doglianza, svolta sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1362 c.c., si fonda sulla considerazione che la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto che la dichiarazione rilasciata il 30 aprile 2004, con cui essa M. dichiarava di non aver null'altro da pretendere dai conduttori a qualunque titolo e/o spesa passati e futuri relativamente alla locazione oggetto di transazione, non fosse una mera clausola di stile come doveva essere invece intesa per la sua genericità.

Del resto - in tal modo si passa ad esaminare le due successive censure - la suddetta dichiarazione costituiva una dichiarazione di scienza priva di efficacia negoziale concretando una semplice manifestazione del convincimento dell'interessato di essere soddisfatto di tutti i suoi diritti (in tali termini, il quinto motivo per violazione degli artt. 1199, 1362, 1965 c.c.). La Corte avrebbe motivato in maniera contraddittoria descrivendo come preciso e circostanziato l'oggetto della quietanza benchè essa si limitasse a far riferimento alla locazione intervenuta senza alcun accenno ai danni riguardo ai quali era destinata ad operare (in tali termini, la sesta doglianza per motivazione contraddittoria su un punto decisivo della controversia).

Tali motivi, che possono essere trattati congiuntamente, proponendo profili di censura intimamente connessi tra loro, sono infondati. Ed invero, sono clausole di stile solo quelle espressioni generiche frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminazione rivelano la funzione di semplice completamento formale mentre non può considerarsi. tale la clausola che abbia un concreto contenuto volitivo ben determinato, riferibile al negozio posto in essere dalle parti (cfr. Cass. n. 5203/83, Cass. 1950/09).

Nel caso di specie, il giudice a quo ha ritenuto che la menzionata clausola non poteva essere intesa quale mera clausola di stile, alla luce della considerazione che "la detta rinuncia è precisa e circostanziata e comprende qualunque titolo o spesa passati o futuri relativi al rapporto locatizio oggetto della transazione; il che significa in termini più espliciti che essa M. con particolare riferimento a titoli futuri ha inteso rinunciare ora per allora ad eventuali future controversie suscettibili di sfociare in un contenzioso relativo al contratto de quo".

Ciò posto, deve ritenersi che la Corte territoriale ha argomentato adeguatamente sul merito della questione con una motivazione sufficiente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa applicabile, evidenziando la specificità e la funzionalità della clausola a testimonianza della sicura consapevolezza e volontà dei contraenti. Ed è appena il caso di osservare che l'accertamento se una determinata clausola contrattuale sia soltanto "di stile" ovvero contenga una reale concreta manifestazione di volontà dei contraenti è rimesso all'apprezzamento del giudice di merito ed è, come tale incensurabile in Cassazione qualora sia adeguatamente motivato. Ne deriva l'infondatezza delle ragioni di doglianza.

Restano da esaminare gli ultimi tre motivi di impugnazione con cui il ricorrente ha rispettivamente denunciato la contraddittorietà della motivazione nella parte in cui i giudici di seconde cure hanno ritenuto di non accogliere la richiesta di CTU per l'avvenuta ristrutturazione dell'immobile mentre la richiesta di CTU prescindeva dalla ristrutturazione (7^ motivo); l'omessa pronuncia su una domanda contenuta in un motivo di appello, relativa all'obbligo del conduttore ex art. 1590 c.c., di restituire la cosa nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta (8^ motivo); l'insufficiente motivazione della sentenza su un punto decisivo della controversia, costituito dal giudizio di irrilevanza delle prove testimoniali richieste in appello, non avendo la Corte chiarito le ragioni dell'irrilevanza (9^ motivo).

Le doglianze sono inammissibili: in primo luogo, perchè non sono in correlazione con le ragioni della decisione, fondate sulla preclusione derivante dalla rinuncia, formalizzata dalla M. in sede di transazione, ad ogni futura azione risarcitoria con conseguente superfluità sia dell'indagine tecnica sia della prova testimoniale, sia della verifica dell'obbligo dei conduttori di cui all'art. 1590 c.c., in secondo luogo - la considerazione riguarda in particolare il settimo ed il nono motivo - perchè il vizio di motivazione per omessa ammissione della prova testimoniale o di altra prova o anche di una richiesta di CTU può essere denunciato per cassazione solo nel caso in cui essa abbia determinato l'omissione di motivazione su un punto decisivo della controversia e, quindi, ove la prova o la CTU non ammessa sarebbero state idonee a dimostrare circostanze tali da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l'efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, di modo che la "ratio decidendi" sarebbe venuta a trovarsi priva di fondamento, (cfr Cass. n. 5377/11, Cass. n. 11457/07). La denuncia in sede di legittimità avrebbe dovuto contenere pertanto l'indicazione delle ragioni per le quali la prova per testi o la CTU non ammesse avrebbero senza dubbio dato luogo ad una decisione diversa, onere che non è stato invece assolto dalla ricorrente.

Considerato che la sentenza impugnata appare esente dalle censure dedotte, ne consegue che il ricorso per cassazione in esame, siccome infondato, deve essere rigettato. Al rigetto del ricorso segue la condanna della ricorrente alla rifusione delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente alla rifusione delle spese processuali che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

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Pubblicato in Contratto di locazione